导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(b一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤ù)能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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