文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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