万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》使我不得开心颜上一句是什么，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，使我不得开心颜上一句是什么中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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