饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高)性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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