5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(q陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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