5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房(甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处