近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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