导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点>

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点