乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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