万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显边际贡献的计算公式是什么呀示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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