近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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