文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mlfù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mlgěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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