饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不五斤等于多少克，五斤等于多少克千克对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xín五斤等于多少克，五斤等于多少克千克g)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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