万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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