近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配20斤是几kg 20斤是多少磅和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生(20斤是几kg 20斤是多少磅shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 20斤是几kg 20斤是多少磅