导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(z长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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