导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的>

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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