近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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