导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zh年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思ù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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