OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(l嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diǐ)人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身需嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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