文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(m大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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