5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fname是什么意思 name是姓还是名áng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光name是什么意思 name是姓还是名是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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