近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(hu化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准à)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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