近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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