导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiān简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪g)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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