导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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