文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(f肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的áng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(d肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的ài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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