近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xià青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克ng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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