万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因>

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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