万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95之字是什么结构的字，近字是什么结构亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)之字是什么结构的字，近字是什么结构的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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