文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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