文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(z四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震hī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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