文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(l尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系iè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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