近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(j作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出ī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎ作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出n)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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