万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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