文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的中国的国粹有哪些(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所中国的国粹有哪些有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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