文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八一寸多少厘米公分 一寸是几个手指门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(l一寸多少厘米公分 一寸是几个手指ì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒(一寸多少厘米公分 一寸是几个手指dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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