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国家常务委员7人，国家常务委员7人简历民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读国家常务委员7人，国家常务委员7人简历strong>

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带国家常务委员7人，国家常务委员7人简历来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。