一(yī)线(xiàn)城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取(qǔ)消二手房指导价的消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为(wèi)什么这么(me)重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导(dǎo)价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称：二手房贷款不按(àn)官方(fāng)参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价(jià希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高)办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以(yǐ)还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策大概率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银(yín)行贷款等领(lǐng)域(yù)按照新的规(guī)则(zé)进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事(shì)情，是不用(yòng)发文(wén)件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二(èr)手房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区(qū)的(de)参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那(nà)么(me)首付3成210万(wàn)，加上(shàng)需要全款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当(dāng)于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安(ān)居(jū)客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个(gè)挂牌(pái)价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个大中(zhōng)城市(shì)房(fáng)价只有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的(de)房(fáng)源(yuán)占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻(wén)不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农(nóng)三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例(lì)属实，买家的实际(jì)购房成本高达(dá)20万(wàn)/平，目(mù)前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这(zhè)两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导价的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城(chéng)市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支(zhī)持政策(cè)。上海也(yě)考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新房计分制(zhì)度政策(cè)上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价格(gé)变动情况来看，广州、深(shēn)圳的新(xīn)房(fáng)、二手房(fáng)价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联(lián)合(hé)发文，全面(miàn)推(tuī)动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实施，这是(shì)一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交(jiāo)易(yì)，具(jù)有定海神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识(shí)，从(cóng)字面理解(jiě)一下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了(le)嘛？压舱石如果(guǒ)压不(bù)住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在(zài)路(lù)上(shàng)...

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