近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(n是什么化学元素，n是什么化学元素符号yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始n是什么化学元素，n是什么化学元素符号权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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