近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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