文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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