文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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