5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”说唱歌手bp，说唱b7是什么意思p>

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì说唱歌手bp，说唱b7是什么意思)民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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