饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出(c禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思hū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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