5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(ch沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表éng)市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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