饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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