文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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