近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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