导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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